相続した土地の売却！税金と特別控除で損をしない方法

相続した土地を売却する際、税金のことや手続きは複雑で不安に感じますよね。
特に、思わぬ税金がかかってしまったり、節税の機会を逃してしまうのは避けたいものです。
今回は、相続した土地の売却にかかる税金の種類や計算方法、そして節税に役立つ特別控除について、できるだけ分かりやすくご紹介します。
相続手続きに少しでも慣れて、安心して土地売却を進められるよう、具体的な事例を交えながら解説します。

相続した土地売却の税金と特別控除

相続した土地売却で発生する税金の種類

相続した土地を売却する際には、主に以下の3種類の税金が発生します。

登録免許税：土地の名義変更を行う際に、法務局に支払う税金です。
固定資産税評価額の0.4％が税額となります。
固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されています。

印紙税：不動産売買契約書に貼る印紙税です。
契約金額に応じて税額が決まり、金額が大きいほど税額も高くなります。
軽減税率が適用される場合もありますので、確認が必要です。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税：土地の売却益（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
税率は、所有期間が5年を超えるか否かで異なり、長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なります。
復興特別所得税は譲渡所得税に上乗せされます。
住民税も譲渡所得に対して課税されます。

各税金の計算方法

それぞれの税金の計算方法は以下の通りです。

登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4％

印紙税：契約金額に応じて国税庁のHPに掲載されている表を参照してください。

譲渡所得税：譲渡所得 × 税率（長期譲渡所得：15％、短期譲渡所得：30％）
復興特別所得税：譲渡所得税 × 2.1％
住民税：譲渡所得 × 税率（長期譲渡所得：5％、短期譲渡所得：9％）

譲渡所得の計算：譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用

取得費が不明な場合は、譲渡価額の5％を概算取得費として計算することもできます。

相続した土地売却における節税対策 3000万円特別控除

相続した空き家を解体して更地にして売却する場合、一定の条件を満たせば3000万円の特別控除が適用できます。
この控除は、譲渡所得から3000万円を控除できるため、大幅な節税につながります。
適用条件は、相続開始から3年以内に売却すること、建物が昭和56年5月31日以前に建築されたことなど、いくつかの要件があります。

相続した土地売却における節税対策 取得費加算特例

相続税を納税した方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に不動産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります。
これにより、譲渡所得を減らし、節税効果を得られます。

その他の節税対策

取得費が分かる資料を探す、譲渡費用をもれなく計上する、ふるさと納税を利用する、平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除、低未利用土地等の100万円特別控除など、様々な節税対策があります。

確定申告について

譲渡所得がプラスの場合は、売却翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
節税特例を利用する場合も確定申告が必要です。
譲渡所得がマイナスで、節税特例も利用しない場合は確定申告は不要です。

相続した土地売却の手続きと注意点

相続登記について

相続した土地を売却するには、まず相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。
法定相続、遺言、遺産分割協議など、相続方法によって手続きが異なります。

不動産売却の流れ

相続登記後、不動産会社に査定を依頼し、売買契約を締結、代金決済、土地の引き渡しという流れになります。

売却における注意点と専門家への相談

土地売却は高額な取引となるため、税金や手続きに関する専門家（税理士、司法書士、不動産会社など）に相談することが重要です。
不明な点や不安な点があれば、早めに相談しましょう。

まとめ

相続した土地の売却は、税金や手続きが複雑ですが、適切な知識と手続きでスムーズに進めることができます。
今回ご紹介した税金の種類、計算方法、節税対策などを参考に、ご自身の状況に合った方法を選択し、安心して土地売却を進めてください。
特に、取得費の算出や特別控除の適用要件は複雑なため、専門家への相談も有効です。
確定申告についても、期限を守り、必要に応じて専門家に相談しましょう。
相続登記や不動産売買契約についても、専門家のサポートを受けることを検討してください。