根抵当権付き不動産の売却術！理解と準備の全智識！

不動産を購入したものの、根抵当権の存在により売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。
根抵当権は、不動産を担保として融資を受ける際に設定される権利です。
不動産を売却する際には、この根抵当権を抹消する必要がありますが、それが難しい場合も少なくありません。

今回は、根抵当権付き不動産の売却における課題と、スムーズな売却に向けて取り組むべき手順について解説していきます。

□根抵当権が売却に難しい理由

根抵当権付きの不動産は、一般的に売却が難しいと言われています。
それは、主に以下の2つの理由によるものです。

1:根抵当権者の抹消合意が得られにくい

根抵当権は、債務者が借金を完済するまでは、債権者（金融機関など）にその不動産を売却できない権利が与えられています。
そのため、不動産を売却するためには、債権者と交渉し、根抵当権の抹消に合意を得る必要があります。

しかし、債権者は、利息収入を得られる根抵当権を簡単に抹消したがりません。
特に、不動産価格が下落している場合や、債務者の信用情報に問題がある場合は、合意を得ることが非常に困難になります。

2:抹消に伴う手数料や違約金が発生する可能性

根抵当権の抹消には、手数料や違約金が発生する場合があります。
これは、債権者が根抵当権を抹消することで利息収入を失うため、その損失を補填するための費用です。
契約内容によっては、高額な手数料や違約金が発生する場合もあるため、売却前に必ず確認しておく必要があります。

□根抵当権付きの不動産を売却する実行手順

根抵当権付き不動産の売却は、困難ではありますが、不可能ではありません。
スムーズな売却に向けて、以下の手順で進めていきましょう。

1:残債の確認と査定価格の把握

まず、売却する不動産の残債と査定価格を調べます。
査定価格は、不動産会社に依頼することで算出できます。

残債が査定価格を下回る場合、売却によって残債を返済し、残りの金額を売却益として得ることが可能です。
この状態を「アンダーローン」といいます。

2:債権者との交渉

残債を返済できる見込みがある場合、債権者である金融機関と交渉を行い、根抵当権の抹消に合意を得る必要があります。
交渉は、売却価格、残債の返済方法、手数料や違約金の負担について行います。
スムーズな交渉を進めるためには、事前に売却計画を立て、具体的な提案を持ちかけることが重要です。

3:根抵当権の抹消登記

債権者との合意が得られれば、売買契約を締結し、不動産登記簿から根抵当権を抹消する手続きを行います。
この手続きは、司法書士などの専門家に依頼することでスムーズに進められます。

□まとめ

根抵当権付き不動産の売却は、債権者との交渉が重要になります。
事前に計画を立て、具体的な提案を持ちかけることで、スムーズに売却を進められます。
売却に不安がある場合は、当社のような不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。