抵当権付きの不動産を売却する方法とは？抵当権の基本も解説します！

抵当権付き不動産の売却を検討している不動産所有者の方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、不動産売却の際に直面するであろうさまざまな疑問や不安を解消し、スムーズに取引を進めるための基本的な知識と具体的な手順をご紹介します。
抵当権とは何か、売却時の注意点、そして成功のコツまで、幅広く解説します。

□抵当権とは？

 

＊抵当権が設定されるとどうなるのか

抵当権とは、銀行などの金融機関が、住宅ローン等の借入れに対して、不動産を担保として設定する権利です。
抵当権が設定されていても、物件に住み続けることは可能です。

ただし、ローンの返済が滞ると、最終的には競売となり、強制的に物件を手放さなければならなくなるリスクがあります。

＊抵当権と根抵当権の違い

抵当権とは異なり、根抵当権は複数の債務に対して同一の不動産を担保にすることができる権利です。
主に企業が利用することが多く、設定後も追加の借入れが可能です。

□抵当権付きの不動産を売却する3つの方法

 

抵当権付きの不動産を売却する際には、主に以下の3つの方法が考えられます。
それぞれの方法には利点と欠点があり、状況に応じた選択が求められます。

 

1:自己資金でローンを完済して抵当権を抹消する

まず、最も直接的な方法として、自己資金を用いて残存している住宅ローンを完済し、その後に抵当権の抹消手続きを行うというものがあります。
この方法を選ぶ最大の利点は、抵当権を抹消した後には、通常の不動産売却と同様に市場で自由に売却が可能になることです。

 

ただし、この選択をする際には、住宅ローンを一括で返済するための十分な資金が必要であり、また、抵当権抹消の際には、司法書士への報酬や登録免許税などの費用が発生する点に注意が必要です。

 

2:売却代金でローンを完済する

次に考えられるのは、物件を売却して得た代金で住宅ローンを完済し、抵当権の抹消と同時に所有権の移転登記を行う方法です。
この方法は「同時決済」とも呼ばれ、売り手と買い手、不動産会社、金融機関、司法書士が一堂に会し、一連の手続きを一斉に行うため、非常に効率的です。

 

しかし、このプロセスの複雑さから、手続きの進行には特に注意が必要となり、関係者間での調整が求められます。
また、すべての金融機関がこの方法を認めているわけではないため、事前に十分な確認と相談が必要です。

 

3:任意売却を利用する

最後に、任意売却という選択肢があります。
これは金融機関との事前の協議に基づき、抵当権を保持したまま不動産を市場価格に近い価格で売却する方法です。

任意売却の最大のメリットは、競売に比べて高価で売却できる可能性が高いことですが、一方で、この売却方法を選択すると、信用情報機関に記録が残り、将来的に新たなローンを組む際に影響が出る可能性があります。
さらに、金融機関によっては任意売却を認めていないケースもあるため、売却に進む前には詳細な話し合いが必須となります。

□まとめ

 

ここまでの内容を踏まえると、抵当権付き不動産の売却は一般的な不動産売却と比べて複雑です。

しかし、適切な知識を持ち、事前に準備を進めることで、スムーズに売却を進めることが可能です。
不安な点がある場合は、専門家に相談することをお勧めします。